پژوهشگاه حوزه و دانشگاه جستارهای اقتصادی با رویکرد اسلامی 3115-8226 23 49 2026 03 21 Legal Framework for Tokenization of Real Estate in Iran ساختار قانون‌گذاری برای توکنایز املاک و مستغلات در ایران 185 222 2484 10.30471/jee.2026.11361.2549 FA محمدرضا اسماعیلی عضو هیئت‏ علمی دانشکده اقتصاد، دانشگاه علامه طباطبائی، تهران، ایران 0000-0003-1350-9466 حسین بریهی فارغ‌التحصیل کارشناسی ارشد معارف اسلامی و مدیریت مالی دانشگاه امام صادق (ع)، تهران، ایران 0009-0004-1655-3467 Journal Article 2025 09 19 Extended Abstract Introduction and Objectives: The real estate sector is one of the main pillars of Iran’s economy and the most important repository of household wealth. Despite this significance, the country’s real estate market faces challenges such as low liquidity, high transaction costs, limited transparency, ownership concentration, and difficulty of access for retail investors. The traditional structure of real estate transfer, heavy reliance on physical documents, and complex administrative processes have caused serious obstacles to broader investor participation and the use of modern financing instruments. In such circumstances, emerging financial and real estate technologies, particularly blockchain-based asset tokenization, have been proposed as a novel solution to increase efficiency, transparency, and accessibility. Real estate tokenization means converting rights and interests related to immovable assets—including ownership, usufruct rights, or cash flows—into transferable digital tokens on distributed ledger technology. This approach can enable fractional ownership, faster transaction settlement, reduced intermediation costs, and the formation of secondary markets. However, the implementation of such a model in Iran faces significant legal and institutional ambiguities, including the lack of a clear legal definition for asset-backed tokens, uncertainty regarding the legal nature of tokens, overlapping jurisdiction of regulatory bodies, and the incomplete compatibility of traditional real estate laws with digital mechanisms. The aim of this article is to identify the legal and structural challenges of real estate tokenization in Iran, conduct a comparative study of international experiences and real estate retail investment models in Iran, and propose a coherent and localized legal and institutional framework that, while supporting innovation, ensures investor rights and market integrity. Research Methodology: This research is applied in terms of purpose and descriptive-analytical and comparative in terms of method. Data collection was conducted through documentary research, including the review of scientific sources, research articles, policy reports, legal documents, and domestic and foreign regulations related to blockchain, digital assets, and real estate tokenization. Additionally, documents published by active platforms in the field of real estate tokenization at the international level have been studied. In the first step, the fundamental concepts of blockchain and tokens have been explained, focusing on the distinction between decentralized registration technology and the legal nature of tokens. Then, different types of tokens from a legal perspective (payment tokens, utility tokens, securities, and asset-backed tokens) have been examined, and the position of real estate tokens in this classification has been analyzed. In the second step, the legal and institutional structure of Iran has been analyzed from the perspective of real estate laws, commercial laws, capital market laws, and document registration systems, and the gaps and ambiguities related to real estate tokenization have been identified. In the third step, a comparative study of the experiences of selected countries with different legislative approaches has been conducted to extract successful models and common challenges. Finally, using thematic analysis, the findings have been categorized into four main axes—legal challenges, economic capacities, the legal description of tokens, and global regulatory models—and based on these, a proposed legal framework for Iran has been presented. Findings: The research results show that the most important obstacle to the development of real estate tokenization in Iran is the lack of a clear legal framework for the definition and classification of tokens based on immovable assets. This ambiguity causes tokens to fall on the border between payment instruments, securities, or merely digital ownership documents, thus creating significant legal risks for investors and platforms. Furthermore, the multiplicity of potentially competent institutions—including monetary institutions, the capital market, the housing sector, and document registration—has caused overlapping responsibilities and the absence of a single decision-making authority. The analysis of international experiences shows that in most countries, direct tokenization of physical ownership of real estate is rarely implemented, and the dominant models are based on the use of intermediary legal structures such as project-specific Special Purpose Vehicles (SPVs), investment funds, or securitization of cash flows. In these models, tokens represent interests or shares in a legal entity, and the official registration of property ownership remains within the framework of traditional registration systems. Based on the findings, a three-layer institutional model is proposed for Iran: A policy-making and coordinating body at the macro level for housing and tokenized assets; An executive-regulatory body for licensing, supervision of disclosure, valuation, and compliance with regulations; and A trusted intermediary body for verifying the underlying asset, preventing double selling or double pledging, and securely connecting to the real estate registration system. The connection of these layers enables tokenization backed by immovable assets in Iran. Discussion and Conclusion: The main argument of this research is that the success of real estate tokenization in Iran depends more on legal clarity, institutional coherence, and the design of investor protection mechanisms than on the technical infrastructure of blockchain. Global experiences show that real estate tokenization becomes sustainable and scalable when implemented in the form of recognized financial instruments and under strict supervision, rather than as a complete replacement for the official real estate registration system. Accordingly, it is recommended that Iran adopt a gradual and risk-management-based approach. In the first stage, tokenization of interests, fund units, or cash flows of real estate projects should be implemented within the framework of capital market regulations and in compliance with transparency, fiduciary, and anti-money laundering requirements. In later stages, with the development of standards and executive experience, it is possible to move towards limited integration with the real estate registration system. Ultimately, real estate tokenization can be an effective tool for increasing liquidity, attracting small investments, and improving the transparency of Iran’s housing market, provided that it is designed and implemented within a coherent, localized legal framework compatible with the country’s legal structure. Acknowledgments: The authors consider it necessary to honor the memory of the late Ayatollah Seyed Ebrahim Raisi, the late President of the Islamic Republic of Iran, and sincerely appreciate his approaches and efforts in strengthening governance in the housing sector, emphasizing justice in access to housing, supporting development policies, and organizing the legal and institutional structures of this field. His special attention to reforming regulatory processes, transparency in the housing market, and utilizing modern capacities to improve the efficiency of this sector has inspired the analytical framework and general orientation of this research. Conflict of Interest: The authors declare that there is no conflict of interest regarding the conduct and publication of this research. JEL Classification: K11, K22, G18, L85, O33. چکیده گسترده مقدمه و اهداف: بخش املاک و مستغلات یکی از ارکان اصلی اقتصاد ایران و مهم‌ترین محل تجمیع ثروت خانوارها به شمار می‌رود. با وجود این اهمیت، بازار املاک کشور با چالش‌هایی نظیر نقدشوندگی پایین، هزینه‌های بالای معامله، شفافیت محدود، تمرکز مالکیت و دشواری دسترسی سرمایه‌گذاران خرد مواجه است. ساختار سنتی نقل‌وانتقال املاک، وابستگی شدید به اسناد فیزیکی و فرایندهای اداری پیچیده موجب شده است که مشارکت گسترده‌تر سرمایه‌گذاران و استفاده از ابزارهای نوین تأمین مالی با موانع جدی روبه‌رو شود. در چنین شرایطی، فناوری‌های نوظهور مالی و املاک[1] و به‌ویژه توکنایز دارایی‌ها مبتنی بر بلاکچین، به‌عنوان راهکاری نوین برای افزایش کارایی، شفافیت و دسترسی‌پذیری مطرح شده‌اند. توکنایز املاک به معنای تبدیل حقوق و منافع مرتبط با دارایی‌های غیرمنقول -از جمله مالکیت، منافع انتفاعی یا جریان‌های نقدی- به توکن‌های دیجیتال قابل انتقال بر بستر دفاتر کل توزیع‌ شده است. این رویکرد می‌تواند امکان مالکیت کسری، تسویه سریع‌تر معاملات، کاهش هزینه‌های واسطه‌گری و شکل‌گیری بازارهای ثانویه را فراهم آورد. باوجوداین، اجرای چنین مدلی در ایران با ابهامات حقوقی و نهادی قابل‌توجهی مواجه است؛ از جمله نبود تعریف قانونی شفاف برای توکن‌های مبتنی بر دارایی، نامشخص بودن ماهیت حقوقی توکن‌ها، تداخل صلاحیت نهادهای ناظر، و عدم‌انطباق کامل قوانین سنتی املاک با سازوکارهای دیجیتال. هدف این مقاله، شناسایی چالش‌های حقوقی و ساختاری توکنایز املاک در ایران، بررسی تطبیقی تجربه‌های بین‌المللی و نمونه‌های خرده‌فروشی املاک و مستغلات در ایران با هدف، ارائه یک چهارچوب قانون‌گذاری و نهادی منسجم و بومی‌سازی شده است که ضمن حمایت از نوآوری، حقوق سرمایه‌گذاران و انسجام بازار را تضمین نماید. روش‌شناسی پژوهش: پژوهش حاضر از نظر هدف، کاربردی و از نظر روش، توصیفی-تحلیلی و تطبیقی است. گردآوری داده‌ها به شیوه اسنادی انجام شده و شامل بررسی منابع علمی، مقالات پژوهشی، گزارش‌های سیاستی، اسناد حقوقی و مقررات داخلی و خارجی مرتبط با بلاکچین، دارایی‌های دیجیتال و توکنایز املاک است. همچنین، اسناد منتشرشده توسط پلتفرم‌های فعال در حوزه توکنایز املاک در سطح بین‌المللی مورد مطالعه قرار گرفته‌اند. در گام نخست، مفاهیم بنیادین بلاکچین و توکن، با تمرکز بر تمایز میان فناوری ثبت غیرمتمرکز و ماهیت حقوقی توکن‌ها، تبیین شده است. سپس انواع توکن‌ها از منظر حقوقی (پرداختی، کاربردی، اوراق بهادار و توکن‌های مبتنی بر دارایی واقعی) بررسی و جایگاه توکن‌های ملکی در این طبقه‌بندی تحلیل شده است. در گام دوم، ساختار حقوقی و نهادی ایران از منظر قوانین املاک، تجارت، بازار سرمایه و نظام ثبت اسناد مورد واکاوی قرار گرفته و خلأها و نقاط ابهام مرتبط با توکنایز املاک شناسایی شده‌اند. در گام سوم، مطالعه تطبیقی تجربه کشورهای منتخب با رویکردهای متفاوت قانون‌گذاری انجام شده است تا الگوهای موفق و چالش‌های مشترک استخراج شود. در نهایت، با استفاده از تحلیل موضوعی، یافته‌ها در چهار محور اصلی شامل چالش‌های حقوقی، ظرفیت‌های اقتصادی، نحوه توصیف حقوقی توکن‌ها و الگوهای تنظیم‌گری جهانی دسته‌بندی و بر مبنای آنها، چهارچوب پیشنهادی قانون‌گذاری برای ایران ارائه شده است. نتایج پژوهش: نتایج پژوهش نشان می‌دهد که مهم‌ترین مانع توسعه توکنایز املاک در ایران، نبود چهارچوب قانونی شفاف برای تعریف و طبقه‌بندی توکن‌های مبتنی بر دارایی‌های غیرمنقول است. این ابهام موجب می‌شود که توکن‌ها در مرز میان ابزار پرداخت، اوراق بهادار یا صرفاً اسناد دیجیتال مالکیت قرار گیرند و در نتیجه، ریسک‌های حقوقی قابل‌توجهی برای سرمایه‌گذاران و پلتفرم‌ها ایجاد شود. افزون‌براین، تعدد نهادهای دارای صلاحیت بالقوه - از جمله نهادهای پولی، بازار سرمایه، بخش مسکن و ثبت اسناد-سبب تداخل وظایف و نبود مرجع واحد تصمیم‌گیر شده است. تحلیل تجربه‌های بین‌المللی نشان می‌دهد که در اغلب کشورها، توکنایز مستقیم مالکیت عینی ملک به‌ندرت اجرا می‌شود و مدل‌های غالب بر استفاده از ساختارهای حقوقی واسط نظیر شرکت‌های پروژه‌محور (SPV)، صندوق‌های سرمایه‌گذاری یا اوراق بهادارسازی جریان‌های نقدی مبتنی است. در این مدل‌ها، توکن‌ها نماینده منافع یا سهام در یک شخصیت حقوقی هستند و ثبت رسمی مالکیت ملک همچنان در چهارچوب نظام‌های ثبتی سنتی باقی می‌ماند. براساس یافته‌ها، یک مدل نهادی سه‌لایه برای ایران پیشنهاد می‌شود: 1. یک نهاد سیاست‌گذار و هماهنگ‌کننده کلان در حوزه مسکن و دارایی‌های توکن‌شده؛ 2. یک نهاد اجرایی - نظارتی برای صدور مجوز، نظارت بر افشا، ارزش‌گذاری و رعایت مقررات، و 3. یک نهاد واسط معتمد برای راستی‌آزمایی دارایی پایه، جلوگیری از فروش یا توثیق مضاعف و اتصال امن به نظام ثبت املاک. ارتباط این لایه‌ها امکان توکنایز به پشتوانه دارایی غیرمنقول در ایران را فراهم می‌کند. بحث و نتیجه‌گیری: بحث اصلی این پژوهش آن است که موفقیت توکنایز املاک در ایران بیش از آنکه وابسته به زیرساخت فنی بلاکچین باشد، نیازمند شفافیت حقوقی، انسجام نهادی و طراحی سازوکارهای حمایتی از سرمایه‌گذاران است. تجربه‌های جهانی نشان می‌دهد که توکنایز املاک زمانی پایدار و مقیاس‌پذیر می‌شود که در قالب ابزارهای مالی شناخته‌شده و تحت نظارت دقیق اجرا شود، نه به‌عنوان جایگزین کامل نظام ثبت رسمی املاک. براساس‌این، توصیه می‌شود ایران رویکردی تدریجی و مبتنی بر مدیریت ریسک اتخاذ کند؛ به‌گونه‌ای‌که در مرحله نخست، توکنایز منافع، واحدهای صندوق‌ها یا جریان‌های نقدی پروژه‌های ملکی در چهارچوب مقررات بازار سرمایه و با رعایت الزامات شفافیت، امانت‌داری و مبارزه با پول‌شویی اجرا شود. در مراحل بعدی، با توسعه استانداردها و تجربه اجرایی، می‌توان به سمت یکپارچه‌سازی محدود با نظام ثبت املاک حرکت کرد. در نهایت، توکنایز املاک می‌تواند ابزاری مؤثر برای افزایش نقدشوندگی، جذب سرمایه‌های خرد و ارتقای شفافیت بازار مسکن ایران باشد؛ مشروط بر آنکه در قالب یک چهارچوب قانون‌گذاری منسجم، بومی‌سازی‌شده و هماهنگ با ساختار حقوقی کشور طراحی و اجرا شود. تقدیر و تشکر: نویسندگان بر خود لازم می‌دانند یاد و نام شهید آیت‌الله سیدابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهور فقید جمهوری اسلامی ایران را گرامی بدارند و از رویکردها و تلاش‌های ایشان در زمینه تقویت حکمرانی بخش مسکن، تأکید بر عدالت در دسترسی به مسکن، حمایت از سیاست‌های توسعه‌ای و سامان‌دهی ساختارهای حقوقی و نهادی این حوزه صمیمانه قدردانی نمایند. توجه ویژه ایشان به اصلاح فرایندهای تنظیم‌گری، شفافیت در بازار مسکن و بهره‌گیری از ظرفیت‌های نوین برای بهبود کارایی این بخش، الهام‌بخش چهارچوب تحلیلی و جهت‌گیری کلان این پژوهش بوده است. تعارض منافع: نویسندگان اعلام می‌کنند که هیچ‌گونه تعارض منافع در انجام و انتشار این پژوهش وجود ندارد. [1]. FinTech and PropTech

https://iee.rihu.ac.ir/article_2484_cc458ffcb74499faa7296c233dcff4a6.pdf