الگوی تسهیل‌گر در تأمین مسکن جوانان با استفاده از ظرفیت اوراق مالی اسلامی

نوع مقاله : مقاله علمی پژوهشی

نویسنده

استاد گروه اقتصاد، مؤسسه آموزشی و پژوهشی امام خمینی، قم، ایران.

چکیده

مقدمه و اهداف: تأمین مسکن جوانان یکی از مشکلات پیشِ ‌روی قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت است. با توجه به گرانی زمین و ساختمان، طول دوره انتظار برای خانه‌دارشدن افزایش یافته است. هم‌اکنون سهم مسکن در مخارج خانوارها بیش از 35 درصد است. با اینکه در قوانین، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری مکلف شدند 25 درصد تسهیلات را به مسکن اختصاص دهند، این حکم قانونی درعمل اجرایی نمی‌شود. بانک‌ها و مؤسسات اعتباری تمایلی برای مشارکت در طرح‌های بلندمدت تأمین مالی مسکن ندارند؛ هرچند کمبود منابع را دلیل آن می‌دانند. مشکلات موجود در زمینه تأمین منزل ملکی یا استیجاری باعث کاهش تمایل افراد به ازدواج و فرزندآوری می‌شود. هرچند در قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت تمهیداتی همچون واگذاری زمین و ارائه تسهیلات بانکی برای تشویق فرزندآوری مطرح شده، ولی طرح عملیاتی برای تأمین مسکن در نظر گرفته نشده است. تجربیات قبلی ازجمله طرح پس‌انداز مسکن جوانان و طرح مسکن ملی نیز با مشکلات و محدودیت‌های زیادی روبهرو است. براساس‌این، باید به‌دنبال راهکارهایی برای توانمندسازی خانواده‌ها و جوانان برای تأمین بلندمدت مسکن بود؛ راهکاری که تنها متکی به دریافت تسهیلات بانکی نباشد و خانواده‌ها و جوانان را توانمند کند تا بتوانند به‌تدریج با سرمایه‌های خود در ساخت و تهیه مسکن مشارکت کنند. یکی دیگر از اهداف این پژوهش ارائه مدلی برای ورود بازار سرمایه به عرصه تأمین مالی مسکن است. ساماندهی حمایت‌های دولت و نهادهای خیریه در زمینه خریداری و اجاره مسکن نیز بخش دیگری از اهداف مقاله است.
روش: در این مقاله با استفاده از روش تحلیلی به بررسی ظرفیت اوراق مالی اسلامی برای تسهیل‌گری تأمین بلندمدت مسکن جوانان پرداخته می‌شود. روش مقاله در جمع‌آوری اطلاعات موردنیاز نیز کتابخانه‌ای و اسنادی است. در این رویکرد روشی، مطالعات مرتبط با سابقه تأمین مسکن جوانان با روش بررسی تاریخی و مراجعه به آمار صورت می‌گیرد. طراحی اوراق مالی اسلامی برای تأمین مالی مسکن جوانان با ترکیبی از روش قیاسی و کشفی صورت می‌گیرد. روش کشفی نوعی روش اجتهادی است که در آن با مراجعه به روبناها، اصول و قواعد زیربنایی لازم برای سیاست‌گذاری مسکن استخراج می‌شود.
در این راستا، ابتدا با استفاده از روش کشفی، اصول حاکم بر تأمین مسکن در رویکرد اسلامی استخراج و در ادامه با درنظرگرفتن فروض و اصول تأمین مسکن اسلامی، الگوی تأمین مسکن جوانان طراحی می‌شود. در این طراحی به الگوهای مشابه توجه می‌شود که با هدف تأمین مسکن با رویکرد اسلامی و با استفاده از ظرفیت عقودی همچون استصناع و جعاله صورت گرفته است. ارزیابی آثار احتمالی این الگوی تأمین مسکن با روش تحلیل لوازم منطقی الگو صورت می‌گیرد؛ یعنی توجه می‌شود که آیا الگوی پیشنهادی می‌تواند مشکل تأمین مسکن جوانان را حل کند و اشکالات آن را پاسخ دهد. درواقع، الگوی پیشنهادی باید بتواند با توجه واقعیت‌های عینی موجود، هدف موردنظر را تأمین کند. در این صورت نوعی قیاس مخفی وجود دارد که الگوی پیشنهادی به‌عنوان مصداقی از الگوی ایدئال هماهنگ با مبانی و اصول اقتصاد اسلامی قرار می‌گیرد.
نتایج: یافته‌های تحقیق نشان می‌دهد «اوراق سفارش ساخت مسکن (استصناع) همراه با اجاره» روشی مناسب برای تسهیل تأمین بلندمدت مسکن جوانان است. الگوی پیشنهادی از جهت انطباق با موازین شرعی و استفاده از ظرفیت دو عقد استصناع و اجاره قابل‌توجه است. در الگوی پیشنهادی، ترکیبی از مشارکت دولت و خانواده‌ها برای تأمین بلندمدت مسکن جوانان استفاده می‌شود. در این چارچوب، دولت زمین، و یارانه و خانواده‌ها (بهره‌برداران) و سرمایه‌گذاران (غیربهره‌برداران) منابع مالی ساخت را به‌صورت تدریجی فراهم می‌کنند. در این الگو، «اوراق سفارش ساخت مسکن همراه با اجاره» به متقاضیان فروخته می‌شود. هنگامی که خانه ساخته شد، بهره‌بردار به میزان اوراق در اختیار، مالک منزل و به میزان باقیمانده مستأجر محسوب شده و اجاره پرداخت می‌کند. بهره‌بردار با خرید باقیمانده اوراق موردنیاز برای تملک کامل مسکن، مالکیت خود بر منزل را تکمیل می‌کند. دولت و نهادهای خیریه می‌توانند بخشی از اوراق را خریداری و به اقشار هدف واگذار کنند؛ افزون‌براینکه می‌توان از ظرفیت سهام عدالت جوانان نیز استفاده کرد. در این طرح امکان استفاده از یارانه اجاره‌بها برای کمک به اقشار هدف نیز وجود دارد. در این طرح سرمایه‌گذاران نیز می‌توانند سرمایه‌های خود را وارد بخش ساخت مسکن کنند و از منافع این سرمایه‌گذاری بهره‌مند شوند. در این الگو، اجاره‌ای که افراد برای سکونت در مسکن قبل از تکمیل مالکیت پرداخت می‌کنند به‌عنوان سود به دارندگان اوراق پرداخت می‌شود؛ البته دولت نیز می‌تواند در پرداخت سود دارندگان اوراق، که مسکنی دریافت نکرده‌اند، مشارکت کند. یکی از مزایای این الگو، امکان سرمایه‌گذاری تدریجی خانواده‌ها و جوانان برای تأمین مسکن است.
بحث و نتیجه‌گیری: اجرای طرح تأمین بلندمدت جوانان با چالش‌هایی در زمینه تأمین زمین، سازماندهی انتشار اوراق، مشارکت به موقع سرمایه‌گذاران و بهره‌برداران در تأمین وجوه موردنیاز برای ساخت مسکن، احتمال بروز سفته‌بازی در بازار ثانویه اوراق و مشکلات احتمالی در زمینه عملکرد پیمانکاران ساختمانی روبهرو است. غیرهمگن بودن مسکن و تفاوت شرایط شهرها و مناطق مختلف نیز چالشی فراروی طرح است. اگر طرح تأمین بلندمدت مسکن جوانان به‌صورت منطقه‌ای انجام شود، بسیاری از چالش‌های پیش ‌روی طرح از بین می‌رود. استفاده از ظرفیت بنیاد مسکن و همچنین، شرکت‌های استانی و شهرستانی سهام عدالت برای ورود به ساخت مسکن نیز قابل‌طرح است. اگر این طرح همراه با بازتوزیع جمعیت در پهنه وسیع کشور و گسترش حمل‌ونقل ریلی سریع صورت گیرد، مشکلات ناشی از کمبود زمین و گرانی ساختمان کاهش می‌یابد. این امر باعث کاستن از هزینه‌های غیرضروری ناشی از تراکم جمعیت در شهرهای بزرگ می‌شود و می‌تواند به رشد فرزندآوری کمک کند. اجرای موفق الگوی تأمین مسکن جوانان الزاماتی همچون تأمین زمین مناسب توسط وزارت راه و شهرسازی در همکاری با سازمان‌های مربوطه ازجمله سازمان محیط‌زیست است. مشارکت بانک مرکزی، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری، سازمان بورس و اوراق بهادار، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و سازمان هدفمندی یارانه‌ها برای موفقیت طرح ضروری است. سازوکار اجرای مشارکت نهادهای حمایتی ازجمله کمیته امداد و سازمان بهزیستی کل کشور در حمایت از افراد تحت پوشش با اهدای اوراق سفارش ساخت نیز باید فراهم شود. ایجاد سامانه رصد و پایش ساخت مسکن جوانان نیز باعث تقویت شفافیت می‌شود.
طبقه‌بندی Classification: G51, O16, O18, R31

کلیدواژه‌ها

مراجع

  1. ابن‌هشام، عبدالملک (بی‌تا). السیره النبویه. بیروت: دارالمعرفه.
  2. احمدی‌میانجی، علی (1419ق). مکاتیب الرسول. قم: دارالحدیث.
  3. ازوجی، علاءالدین؛ ارائی، سیدمهدی، مجتهد، احمد، حسن‌زاده، علی و سعید امیریان (1390). شناسایی روش‌های نوین تجهیز منابع در بانک مسکن با نگرش تخصیص در بخش مسکن. تهران: پژوهشکده پولی و بانکی.
  4. اسلامی بیدگلی، غلامرضا و سیدمحسن فاضلیان (1384). «معرفی روش‌های تأمین مالی اسلامی مسکن». دین و ارتباطات، 25، 69-
  5. آئینه‌وند، صادق (بی‌تا). تاریخ سیاسی اسلام. تهران: دانشگاه تهران.
  6. بانک مرکزی ج. ا. ایران (1402). گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آبان‌ماه سال 1402. بانک مرکزی ج. ا. ایران. اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی.
  7. بلاذری، احمدبن‌یحیی (1956). فتوح البلدان. قاهره: مکتبه النهضه المصریه.
  8. ثعلبی (1422ق). تفسیر الثعلبی (الکشف و البیان). بیروت: دار إحیاء التراث العربی.
  9. جعفری، ابوالفضل و ساسان اله‌قلی (1388). «تأمین مالی مسکن ازطریق اوراق رهنی». کنفرانس بین‌المللی توسعه نظام تأمین مالی در ایران (با رویکرد نوآوری‌های مالی).
  10. حلبی شافعی، أبوالفرج (بی‌تا). السیره الحلبیه. بیروت: دارالکتب العلمیه.
  11. حموی، یاقوت (1399ق). معجم البلدان. بیروت: دار إحیاء التراث العربی.
  12. شیرمردی احمدآباد، حسین و محمد فطانت‌فرد (1399). «صکوک وکالت، ابزار مالی نوین در تأمین مالی مسکن». پژوهش‌های راهبردی بودجه و مالی، 3، 32-
  13. شیرمردی احمدآباد و کامران ندری (1394). «امکان‌سنجی استفاده از اوراق جعاله در تأمین مالی مسکن». اقتصاد مسکن، 55، 121-
  14. صدر، کاظم (1387). اقتصاد صدر اسلام. ویرایش 2. تهران: دانشگاه شهید بهشتیe.
  15. طبرسی، فضل‌بن‌حسن (1417ق). إعلام الورى بأعلام الهدى. قم: آل‌البیت.
  16. طبرسی، فضل‌بن‌حسن (بی‌تا). مجمع‌البیان فی تفسیرالقرآن. بیروت: دارالمعرفه.
  17. طوسی، ابوجعفر محمد بن حسن (1387ق). المبسوط فی فقه الإمامیه. تهران: المکتبه المرتضویه.
  18. عاملی، سیدجعفر مرتضى (1426ق). الصحیح من سیرة النبی الأعظم. قم: دارالحدیث.
  19. علی بن ابراهیم (1404ق). تفسیر قمی. قم: دارالکتاب.
  20. علیزاده، الناز و جلال سیف‌الدینی (1392). «تبدیل به اوراق بهادارسازی املاک و مستغلات». کنفرانس بین‌المللی توسعه نظام تأمین مالی در ایران.
  21. کلینی، محمدبن‌یعقوب (1367). کافی. تهران: دارالکتب الإسلامیه.
  22. مرکز آمار ایران (1402الف). چکیده نتایج طرح آمارگیری هزینه و درامد خانوار شهری و روستایی سال 1401.
  23. مرکز آمار ایران (1402ب). شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران.
  24. معصومی‌نیا، غلامعلی و مصطفی شهیدی‌نسب (1388). «بررسی فقهی و اقتصادی ابزار تأمین مالی مشارکت کاهنده». اقتصاد اسلامی، 35، 99-
  25. مکارم شیرازی، ناصر و همکاران (1377). تفسیر نمونه. تهران: دارالکتب الاسلامیه.
  26. موسویان، ‌سیدعباس ‌و ‌جواد ‌حدادی (1392). «تأمین ‌مالی ‌پروژه‌محور ‌به‌وسیله ‌صکوک ‌استصناع ‌در ‌بخش‌ مسکن». اقتصاد اسلامی، 50، 5-
  27. هاشمی شاهرودی، سیدمحمود (1389). فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل‌بیت. قم: مؤسسه دائره‌المعارف فقه اسلامی.
  28. Ibn Hisham, Abdul Malik (Beta). Al-Sīrah Al-Nabiyyah Beirut: Dar al-Marafa. [In Persian]
  29. Ahmadi Mianeji, Ali (1419 AH). Makatib' Al'Rasoul. Qom: Dar al-Hadith. [In Persian]
  30. Azoujī, Alaeddin, Eraē'i, Seyed Mahdi, Mojtahed, Ahmad, Hassanzadeh, Ali, and Amirian, Saeed (2010). Identifying new methods of resource mobilization in the Maskan Bank with the attitude of allocation in the housing sector. Tehran: Research Institute of Money and Banking. [In Persian]
  31. Eslami Bidgoli, Gholamreza, and Fazilian, Sayyed Mohsen (2004). Introduction to the Islamic housing financing methods. Religion and Communication, 25, 69-94. [In Persian]
  32. Ayeenvand, Sadiq (Beta). Political history of Islam. Tehran: University of Tehran. [In Persian]
  33. Central Bank of I R of Iran (1402). Report on developments in Tehran's real estate market in November 1402. Central Bank of I. R. of Iran. Department of Economic Studies and Policies. [In Persian]
  34. Balazrī, Ahmed bin Yahya (1956). Fotooh Al-Buldan. Cairo: Al-Nahda Al-Masriya Library. [In Persian]
  35. Thaalbī (1422 AH). Tafsīr al-Thalabī (al-kashf and al-bayan). Beirut: Dar Ihya al-Turath al-Arabi. [In Persian]
  36. Jafarī, Abulfazl, Allahgholi, Sasan (1388). Housing financing through mortgage bonds. International conference on the development of financing system in Iran (with the approach of financial innovations). [In Persian]
  37. Halabi Shafi'ī, Abūl Faraj (Beta). Al-Sīrah al-Halabiyyah. Beirut: al-Dar al-Alamiyah lil-Kitab al-Islami. [In Persian]
  38. Hamvi, Yaqut (2019). Mojam Al-Buldan. Beirut: Dar Ihya al-Turath al-Arabi. [In Persian]
  39. Shirmardī Ahmadābād, Hossein, and Fatānat'fard, Mohammad (2019). Vekalah Sukuk, A New Financial Tool in Financing Housing. Strategic Research on Budget and Finance, 3, 32-58. [In Persian]
  40. Shirmardi Ahmadābad, and Nedri, Kamran (2014). "Feasibility of using Jū'ālah bonds in financing housing. Housing Economics, 55, 121-160. [In Persian]
  41. Sadr, Kazem (1387). The Economy of the Earliest Islamic Period. Edition 2. Tehran: Shahid Beheshti University. [In Persian]
  42. Tabarsi, Fazl bin Hasan (1417 AH). ālam Al-vara with ālam Al-Hudā. Qom: Al-Al-Bait. [In Persian]
  43. Tabarsi, Fazl bin Hassan (Bita). Majam Al-Bayan in Tafsir al-Qur'an. Beirut: Dar al-Marefa. [In Persian]
  44. Tusi, Abu Jaafar Muhammad bin Hassan (1387 AH). Al-Mabssūt in Imamī jurisprudence. Tehran: Al-Mortazoeh Library. [In Persian]
  45. Ameli, Seyyed Jaafar Morteza (1426 AH). Al-Sahih in Sireh Nabi al-Azam. Qom: Dar al-Hadith. [In Persian]
  46. Ali bin Ibrahim (1404 AH). Qomi's Tafsir. Qom: Daral Kitab. [In Persian]
  47. Alizadeh, Elnaz, and Seifaldini, Jalal (2012). Securitization of Real estate. International Conference on the Development of Financing System in Iran. [In Persian]
  48. Koleini, Mohammad bin Yaqub (1367), Kafi. Tehran: Darul Kitab al-Islamiyeh. [In Persian]
  49. Iran Statistics Center (1402A). Summary of the Results of the Urban and Rural Household Expenditure and Income Statistics Plan in 1401. [In Persian]
  50. Iran Statistics Center (1402B). Index and Average Price of Residential Apartments in Tehran. [In Persian]
  51. Masouminia, Gholam Ali, Shahidi Nasab, Mustafa (1388). Jurisprudential and Economic Review of the Financing Tool of Reducing Participation. Islamic Economics, 35, 99-125. [In Persian]
  52. Makarem Shirazi, Nasser and colleagues (1377). Tafisir Nemooneh. Tehran: Darul Kitab al-Islamiya Publications. [In Persian]
  53. Mousavian, Seyed Abbas, and Had'dadi, Javad (2012). Project-oriented Financing through īstisnā Sukūk in the Housing Sector. Islamic Economics, 50, 5-31. [In Persian]
  54. Hashemi Shahroudi, Seyyed Mahmoud (2009). The culture of Jurisprudence According to the Religion of Ahl al-Bayt. Qom: Islamic jurisprudence encyclopedia institute. [In Persian]

فایل ها

هم رسانی

ارجاع به این مقاله

آمار