الگوی تسهیلگر تامین مسکن جوانان با استفاده از ظرفیت اوراق مالی اسلامی

مقدمه و اهداف

تامین مسکن جوانان یکی از مشکلات پیش‌روی قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت است. با توجه به گرانی زمین و ساختمان، طول دوره انتظار برای خانه‌دارشدن افزایش یافته است. هم‌اکنون سهم مسکن در مخارج خانوارها بیش از 35% است. علیرغم اینکه در قوانین بانک‌ها و موسسات اعتباری مکلف شدند 25% تسهیلات را به مسکن اختصاص دهند، این حکم قانونی عملا اجرایی نمی‌شود. بانک‌ها و موسسات اعتباری تمایلی برای مشارکت در طرح‌های بلندمدت تامین مالی مسکن ندارند؛ هرچند که کمبود منابع را دلیل آن می‌دانند. مشکلات موجود در زمینه تامین منزل ملکی یا استیجاری باعث کاهش تمایل افراد به ازدواج و فرزندآوری می‌شود. هرچند در قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت تمهیداتی همچون واگذاری زمین و ارائه تسهیلات بانکی برای تشویق فرزندآوری مطرح شده، ولی طرح عملیاتی برای تامین مسکن درنظر گرفته نشده است. تجربیات قبلی از جمله طرح پس‌انداز مسکن جوانان و طرح مسکن ملی نیز با مشکلات و محدودیت‌های زیادی روبرو است. بر این اساس باید بدنبال راهکارهایی برای توانمندسازی خانواده‌ها و جوانان برای تامین بلندمدت مسکن بود؛ راهکاری که تنها متکی به دریافت تسهیلات بانکی نباشد و خانواده‌ها و جوانان را توانمند سازد تا بتوانند به تدریج با سرمایه‌های خود در ساخت و تهیه مسکن مشارکت کنند. یکی دیگر از اهداف این پژوهش ارائه مدلی برای ورود بازار سرمایه به عرصه تامین مالی مسکن است. ساماندهی حمایت‌های دولت و نهادهای خیریه در زمینه خریداری و اجاره مسکن نیز بخش دیگری از اهداف مقاله را به خود اختصاص می‌دهد.

روش

در این مقاله با استفاده از روش تحلیلی به بررسی ظرفیت اوراق مالی اسلامی برای تسهیل‌گری تامین بلندمدت مسکن جوانان می‌پردازیم. روش مقاله در جمع‌آوری اطلاعات مورد نیاز نیز روش‌ کتابخانه‌ای و اسنادی می‌باشد.در این رویکرد روشی، مطالعات مرتبط با سابقه تامین مسکن جوانان با بررسی با روش بررسی تاریخی و مراجعه به آمار موجود در این زمینه صورت می‌گیرد. طراحی اوراق مالی اسلامی برای تامین مالی مسکن جوانان با ترکیبی از روش قیاسی و کشفی صورت می‌گیرد. روش کشفی نوعی روش اجتهادی است که در آن با مراجعه به روبناها، اصول و قواعد زیربنایی لازم برای سیاست‌گذاری مسکن استخراج می‌شود. در این راستا، ابتدا با استفاده از روش کشفی، اصول حاکم بر تامین مسکن در رویکرد اسلامی استخراج می‌شود. در ادامه با درنظرگرفتن فروض و اصول تامین مسکن اسلامی، الگوی تامین مسکن جوانان طراحی می‌شود. در این طراحی به الگوهای مشابه که با هدف تامین مسکن با رویکرد اسلامی و با استفاده از ظرفیت عقودی همچون استصناع و جعاله صورت گرفته است، توجه می‌شود. ارزیابی آثار احتمالی این الگوی تامین مسکن با روش تحلیل لوازم منطقی الگو صورت می‌گیرد؛ بدین‌صورت که توجه می‌شود که آیا الگوی پیشنهادی می‌تواند مشکل تامین مسکن جوانان را حل کند و چگونه می‌تواند اشکالات مطرح‌شده در مورد آن را پاسخ داد. در واقع الگوی پیشنهادی باید بتواند با توجه واقعیت‌های عینی موجود، هدف مورد نظر را تامین کند. در این صورت نوعی قیاس مخفی وجود دارد که الگوی پیشنهادی به عنوان مصداقی از الگوی ایده‌ال هماهنگ با مبانی و اصول اقتصاد اسلامی قرار می‌گیرد.

نتایج

یافته‌های تحقیق نشان می‌دهد «اوراق سفارش ساخت مسکن(استصناع) همراه با اجاره» روشی مناسب برای تسهیل تامین بلندمدت مسکن جوانان است. الگوی پیشنهادی از جهت انطباق با موازین شرعی و استفاده از ظرفیت دو عقد استصناع و اجاره قابل توجه است. در الگوی پیشنهادی، ترکیبی از مشارکت دولت و خانواده‌ها برای تامین بلندمدت مسکن جوانان استفاده می‌شود. در این چارچوب، دولت زمین، و یارانه و خانواده‌ها(بهره‌برداران) و سرمایه‌گذاران(غیربهره‌برداران) منابع مالی ساخت را به‌صورت تدریجی فراهم می‌کنند. در این الگو، «اوراق سفارش ساخت مسکن همراه با اجاره» به متقاضیان فروخته می‌شود. هنگامی که خانه ساخته شد، بهره‌بردار به میزان اوراق در اختیار، مالک منزل و ‌ به میزان باقیمانده مستاجر محسوب شده و اجاره پرداخت می‌کند. بهره‌بردار با خرید باقیمانده اوراق مورد نیاز برای تملک کامل مسکن، مالکیت خود بر منزل را تکمیل می‌کند. دولت و نهادهای خیریه می‌توانند بخشی از اوراق را خریداری و به اقشار هدف واگذار کنند؛ علاوه‌بر اینکه می‌توان از ظرفیت سهام عدالت جوانان نیز استفاده کرد. در این طرح امکان استفاده از یارانه اجاره‌بها برای کمک به اقشار هدف نیز وجود دارد. در این طرح سرمایه‌گذاران نیز می‌توانند سرمایه‌های خود را وارد بخش ساخت مسکن کنند و از منافع این سرمایه‌گذاری بهره‌مند شوند. در این الگو، اجاره‌ای که افراد برای سکونت در مسکن قبل از تکمیل مالکیت پرداخت می‌کنند به عنوان سود به دارندگان اوراق پرداخت می‌شود. البته دولت نیز می‌تواند در پرداخت سود دارندگان اوراق که مسکنی دریافت نکردند، مشارکت کند. یکی از مزایای این الگو، امکان سرمایه‌گذاری تدریجی خانواده‌ها و جوانان برای تامین مسکن است.

بحث و نتیجه گیری

اجرای طرح تامین بلندمدت جوانان با چالش‌هایی در زمینه تامین زمین، سازماندهی انتشار اوراق، مشارکت به موقع سرمایه‌گذارن و بهره‌بردارن در تامین وجوه مورد نیاز برای ساخت مسکن، احتمال بروز سفته‌بازی در بازار ثانویه اوراق و مشکلات احتمالی در زمینه عملکرد پیمان‌کاران ساختمانی روبرو است. غیرهمگن بودن مسکن و تفاوت شرایط شهرها و مناطق مختلف نیز چالشی فراروی طرح است. اگر طرح تامین بلندمدت مسکن جوانان به صورت منطقه‌ای انجام گیرد، بسیاری از چالش‌های پیش‌روی طرح از بین می‌رود. استفاده از ظرفیت بنیاد مسکن و همچنین شرکت‌های استانی و شهرستانی سهام عدالت برای ورود به ساخت مسکن نیز قابل طرح است. اگر این طرح همراه با بازتوزیع جمعیت در پهنه وسیع کشور و گسترش حمل و نقل ریلی سریع صورت گیرد، مشکلات ناشی از کمبود زمین و گرانی ساختمان کاهش می‌یابد. این امر باعث کاستن از هزینه‌های غیرضروری ناشی از تراکم جمعیت در شهرهای بزرگ می‌شود و می‌تواند به رشد فرزندآوری کمک کند. اجرای موفق الگوی تامین مسکن جوانان الزاماتی همچون تامین زمین مناسب توسط وزارت راه و شهرسازی در همکاری با سازمان‌های مربوطه از جمله سازمان محیط‌زیست است؛ مشارکت بانک مرکزی، بانک‌ها و موسسات اعتباری، سازمان بورس اوراق بهادار ، وزارت تعاون ، کار و رفاه اجتماعی و سازمان هدفمندی یارانه‌ها برای موفقیت طرح ضروری است. سازوکار اجرای مشارکت نهادهای حمایتی از جمله کمیته امداد و سازمان بهزیستی کل کشور در حمایت از افراد تحت پوشش با اهدای اوراق سفارش ساخت نیز باید فراهم شود. ایجاد سامانه رصد و پایش ساخت مسکن جوانان نیز باعث تقویت شفافیت می‌شود.