ساختار قانون‌گذاری برای توکنایز املاک و مستغلات در ایران

نوع مقاله : مقاله علمی پژوهشی

نویسندگان

1 عضو هیئت‏ علمی دانشکده اقتصاد، دانشگاه علامه طباطبائی، تهران، ایران

2 فارغ‌التحصیل کارشناسی ارشد معارف اسلامی و مدیریت مالی دانشگاه امام صادق (ع)، تهران، ایران

چکیده

چکیده گسترده
مقدمه و اهداف: بخش املاک و مستغلات یکی از ارکان اصلی اقتصاد ایران و مهم‌ترین محل تجمیع ثروت خانوارها به شمار می‌رود. با وجود این اهمیت، بازار املاک کشور با چالش‌هایی نظیر نقدشوندگی پایین، هزینه‌های بالای معامله، شفافیت محدود، تمرکز مالکیت و دشواری دسترسی سرمایه‌گذاران خرد مواجه است. ساختار سنتی نقل‌وانتقال املاک، وابستگی شدید به اسناد فیزیکی و فرایندهای اداری پیچیده موجب شده است که مشارکت گسترده‌تر سرمایه‌گذاران و استفاده از ابزارهای نوین تأمین مالی با موانع جدی روبه‌رو شود. در چنین شرایطی، فناوری‌های نوظهور مالی و املاک[1] و به‌ویژه توکنایز دارایی‌ها مبتنی بر بلاکچین، به‌عنوان راهکاری نوین برای افزایش کارایی، شفافیت و دسترسی‌پذیری مطرح شده‌اند.
توکنایز املاک به معنای تبدیل حقوق و منافع مرتبط با دارایی‌های غیرمنقول -از جمله مالکیت، منافع انتفاعی یا جریان‌های نقدی- به توکن‌های دیجیتال قابل انتقال بر بستر دفاتر کل توزیع‌ شده است. این رویکرد می‌تواند امکان مالکیت کسری، تسویه سریع‌تر معاملات، کاهش هزینه‌های واسطه‌گری و شکل‌گیری بازارهای ثانویه را فراهم آورد. باوجوداین، اجرای چنین مدلی در ایران با ابهامات حقوقی و نهادی قابل‌توجهی مواجه است؛ از جمله نبود تعریف قانونی شفاف برای توکن‌های مبتنی بر دارایی، نامشخص بودن ماهیت حقوقی توکن‌ها، تداخل صلاحیت نهادهای ناظر، و عدم‌انطباق کامل قوانین سنتی املاک با سازوکارهای دیجیتال.
هدف این مقاله، شناسایی چالش‌های حقوقی و ساختاری توکنایز املاک در ایران، بررسی تطبیقی تجربه‌های بین‌المللی و نمونه‌های خرده‌فروشی املاک و مستغلات در ایران با هدف، ارائه یک چهارچوب قانون‌گذاری و نهادی منسجم و بومی‌سازی شده است که ضمن حمایت از نوآوری، حقوق سرمایه‌گذاران و انسجام بازار را تضمین نماید.
روششناسی پژوهش: پژوهش حاضر از نظر هدف، کاربردی و از نظر روش، توصیفی-تحلیلی و تطبیقی است. گردآوری داده‌ها به شیوه اسنادی انجام شده و شامل بررسی منابع علمی، مقالات پژوهشی، گزارش‌های سیاستی، اسناد حقوقی و مقررات داخلی و خارجی مرتبط با بلاکچین، دارایی‌های دیجیتال و توکنایز املاک است. همچنین، اسناد منتشرشده توسط پلتفرم‌های فعال در حوزه توکنایز املاک در سطح بین‌المللی مورد مطالعه قرار گرفته‌اند.
در گام نخست، مفاهیم بنیادین بلاکچین و توکن، با تمرکز بر تمایز میان فناوری ثبت غیرمتمرکز و ماهیت حقوقی توکن‌ها، تبیین شده است. سپس انواع توکن‌ها از منظر حقوقی (پرداختی، کاربردی، اوراق بهادار و توکن‌های مبتنی بر دارایی واقعی) بررسی و جایگاه توکن‌های ملکی در این طبقه‌بندی تحلیل شده است. در گام دوم، ساختار حقوقی و نهادی ایران از منظر قوانین املاک، تجارت، بازار سرمایه و نظام ثبت اسناد مورد واکاوی قرار گرفته و خلأها و نقاط ابهام مرتبط با توکنایز املاک شناسایی شده‌اند.
در گام سوم، مطالعه تطبیقی تجربه کشورهای منتخب با رویکردهای متفاوت قانون‌گذاری انجام شده است تا الگوهای موفق و چالش‌های مشترک استخراج شود. در نهایت، با استفاده از تحلیل موضوعی، یافته‌ها در چهار محور اصلی شامل چالش‌های حقوقی، ظرفیت‌های اقتصادی، نحوه توصیف حقوقی توکن‌ها و الگوهای تنظیم‌گری جهانی دسته‌بندی و بر مبنای آنها، چهارچوب پیشنهادی قانون‌گذاری برای ایران ارائه شده است.
نتایج پژوهش: نتایج پژوهش نشان می‌دهد که مهم‌ترین مانع توسعه توکنایز املاک در ایران، نبود چهارچوب قانونی شفاف برای تعریف و طبقه‌بندی توکن‌های مبتنی بر دارایی‌های غیرمنقول است. این ابهام موجب می‌شود که توکن‌ها در مرز میان ابزار پرداخت، اوراق بهادار یا صرفاً اسناد دیجیتال مالکیت قرار گیرند و در نتیجه، ریسک‌های حقوقی قابل‌توجهی برای سرمایه‌گذاران و پلتفرم‌ها ایجاد شود. افزون‌براین، تعدد نهادهای دارای صلاحیت بالقوه - از جمله نهادهای پولی، بازار سرمایه، بخش مسکن و ثبت اسناد-سبب تداخل وظایف و نبود مرجع واحد تصمیم‌گیر شده است.
تحلیل تجربه‌های بین‌المللی نشان می‌دهد که در اغلب کشورها، توکنایز مستقیم مالکیت عینی ملک به‌ندرت اجرا می‌شود و مدل‌های غالب بر استفاده از ساختارهای حقوقی واسط نظیر شرکت‌های پروژه‌محور (SPV)، صندوق‌های سرمایه‌گذاری یا اوراق بهادارسازی جریان‌های نقدی مبتنی است. در این مدل‌ها، توکن‌ها نماینده منافع یا سهام در یک شخصیت حقوقی هستند و ثبت رسمی مالکیت ملک همچنان در چهارچوب نظام‌های ثبتی سنتی باقی می‌ماند.
براساس یافته‌ها، یک مدل نهادی سه‌لایه برای ایران پیشنهاد می‌شود: 1. یک نهاد سیاست‌گذار و هماهنگ‌کننده کلان در حوزه مسکن و دارایی‌های توکن‌شده؛ 2. یک نهاد اجرایی - نظارتی برای صدور مجوز، نظارت بر افشا، ارزش‌گذاری و رعایت مقررات، و 3. یک نهاد واسط معتمد برای راستی‌آزمایی دارایی پایه، جلوگیری از فروش یا توثیق مضاعف و اتصال امن به نظام ثبت املاک. ارتباط این لایه‌ها امکان توکنایز به پشتوانه دارایی غیرمنقول در ایران را فراهم می‌کند.
بحث و نتیجهگیری: بحث اصلی این پژوهش آن است که موفقیت توکنایز املاک در ایران بیش از آنکه وابسته به زیرساخت فنی بلاکچین باشد، نیازمند شفافیت حقوقی، انسجام نهادی و طراحی سازوکارهای حمایتی از سرمایه‌گذاران است. تجربه‌های جهانی نشان می‌دهد که توکنایز املاک زمانی پایدار و مقیاس‌پذیر می‌شود که در قالب ابزارهای مالی شناخته‌شده و تحت نظارت دقیق اجرا شود، نه به‌عنوان جایگزین کامل نظام ثبت رسمی املاک.
براساس‌این، توصیه می‌شود ایران رویکردی تدریجی و مبتنی بر مدیریت ریسک اتخاذ کند؛ به‌گونه‌ای‌که در مرحله نخست، توکنایز منافع، واحدهای صندوق‌ها یا جریان‌های نقدی پروژه‌های ملکی در چهارچوب مقررات بازار سرمایه و با رعایت الزامات شفافیت، امانت‌داری و مبارزه با پول‌شویی اجرا شود. در مراحل بعدی، با توسعه استانداردها و تجربه اجرایی، می‌توان به سمت یکپارچه‌سازی محدود با نظام ثبت املاک حرکت کرد.
در نهایت، توکنایز املاک می‌تواند ابزاری مؤثر برای افزایش نقدشوندگی، جذب سرمایه‌های خرد و ارتقای شفافیت بازار مسکن ایران باشد؛ مشروط بر آنکه در قالب یک چهارچوب قانون‌گذاری منسجم، بومی‌سازی‌شده و هماهنگ با ساختار حقوقی کشور طراحی و اجرا شود.
تقدیر و تشکر: نویسندگان بر خود لازم می‌دانند یاد و نام شهید آیت‌الله سیدابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهور فقید جمهوری اسلامی ایران را گرامی بدارند و از رویکردها و تلاش‌های ایشان در زمینه تقویت حکمرانی بخش مسکن، تأکید بر عدالت در دسترسی به مسکن، حمایت از سیاست‌های توسعه‌ای و سامان‌دهی ساختارهای حقوقی و نهادی این حوزه صمیمانه قدردانی نمایند. توجه ویژه ایشان به اصلاح فرایندهای تنظیم‌گری، شفافیت در بازار مسکن و بهره‌گیری از ظرفیت‌های نوین برای بهبود کارایی این بخش، الهام‌بخش چهارچوب تحلیلی و جهت‌گیری کلان این پژوهش بوده است.
تعارض منافع: نویسندگان اعلام می‌کنند که هیچ‌گونه تعارض منافع در انجام و انتشار این پژوهش وجود ندارد.
 
[1]. FinTech  and PropTech
 

کلیدواژه‌ها


منابع
خادمان، محمود، کوشا، ابوطالب، و نوری، فاطمه (1400). شناسایی ماهیت حقوقی رمزارزها با تحلیل ساختاری آنها در نظام حقوقی ایران. مجله حقوقی دادگستری، 85(115)، 349-372.
دهقانی فیروزآبادی، زهرا، و عارف‌منش، زهره (1403). توکن‌های غیرمثلی و عوامل مؤثر بر قیمت‌گذاری آنها به روش فراترکیب. راهبرد مدیریت مالی 12(3)، 111-134.
الزامات و ضوابط حوزه رمزارزها، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، معاونت فناوری‌های نوین - اداره نظام‌های پرداخت، 08/11/1397 . https://iranblockchain.org/wp
شکری، محسن، و کمیلی‌پور، علی (1403). تحلیلی بر چالش‏های حقوق مالکیت معنوی درباب توکن‏های غیرمثلی. فصلنامه مطالعات میان رشته ای فقه4 (شماره 3 (پیاپی 15))، 51-78.
کلانتری، علی، بهرام ارجاوند، مهران، کمالی‌نژاد، فاطمه، و خراط، یگانه (1399). بررسی فرصت ها و چالش‌های بازار توکن های غیرقابل تعویض و جایگاه آن در روابط تجاری. مطالعات مدیریت، اقتصاد و کارآفرینی. 1(4)، 57-72.
ماده 4 قانون تجارت، مصوبات مجلس شورا، 13/02/1311 https://rc.majlis.ir/fa/law/show/92349
ماده 5 قانون جهش تولید مسکن، مصوبات مجلش شورای اسلامی، 24/06/1400 https://rc.majlis.ir/fa/law/show/1675340
نظام‌نامه رمزارز اعم از ایجاد رمزارز ملی و ساماندهی کاربری رمزارزهای جهان‌روا. مصوب یکصد و پنجاه و هفتمین جلسه مورخ ۱۹/۱۰/۱۴۰۳ کمیسیون عالی تنظیم مقررات فضای مجازی کشور. مصوبات شورای عالی فضای مجازی، 01/11/1403 https://rc.majlis.ir/fa/law/show/1826767
نوروزی، احمد، و صادقی شاهدانی، مهدی (1399). راهبرد تأمین مالی پروژه های نفتی در چهارچوب نظام رمزارزها. فصلنامه علمی پژوهشی راهبرد اقتصادی، 9(34)، 133-164.
یوسف‌زاده، احمد (1403). ماهیت حقوقی توکن‌های غیرمثلی و انتقال آن در حقوق ایران و ایالات متحده آمریکا. پژوهش حقوق خصوصی، 12(47)، 165-196. https://doi.org/10.22054/jplr.2024.81075.2863
Reference
Article 4 of the Commercial Code. (1932). *Qānūn-i Tijārat - Māddah 4* [Commercial Code - Article 4]. Approvals of the Islamic Consultative Assembly. https://rc.majlis.ir/fa/law/show/92349 [In Persian]
Article 5 of the Law on Housing Production Leap. (2021). *Qānūn-i Jish-i Tawlīd-i Maskan - Māddah 5* [Housing Production Leap Law - Article 5]. Approvals of the Islamic Consultative Assembly, September 15, 2021. https://rc.majlis.ir/fa/law/show/1675340 [In Persian]
Dehghānī Fīrūzābādī, Z., & Ārif Manish, Z. (1403 [2024/2025]). Tūkin-hā-yi Ghayr-i Mitslī va ‘Avāmil-i Mu’athir bar Qīmat Guzārī-yi Ānhā bih Ravesh-i Farā Tarkīb [Non-fungible tokens and factors affecting their pricing using a meta-synthesis method]. Rāhburd-i Mudīriyyat-i Mālī, 12(3), 111-134. https://doi.org/10.22051/jfm.2024.45794.2886 [In Persian]
Don, B. (blockimmo AG), Rajah, D. (Deloitte), Ott, S., & Fromm, K. (SIG Evangelist). (2019). Real estate use cases for blockchain technology. Enterprise Ethereum Alliance – Real Estate Special Interest Group. https://www.solulab.com/wp-content/uploads/pdfs/Real-Estate-Cases.pdf
Hardle, W. K., Harvey, C. R., & Reule, R. (2019). Understanding cryptocurrencies (International Research Training Group). SSRN. http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.3360304
Hofman, D., Shannon, C., McManus, B., Lemieux, V., Lam, K., & Assadian, S. (2018). Building trust & protecting privacy: Analyzing evidentiary quality in a blockchain proof-of-concept for health research data consent management. In Proceedings of the 2018 IEEE International Conference on Cybermatics (pp. 1650-1656). IEEE. https://doi.org/10.1109/Cybermatics_2018.2018.00275
Izadin, A. A. I., & Yusof, R. (2024). Democratizing real estate investment: A systematic review of tokenization in real estate. SSRN. https://ssrn.com/abstract=5015941
Kalantarī, A., Bahrām Arjavand, M., Kamālī Nezhād, F., & Kharāt, Y. (1399 [2020/2021]). Barrisī-yi Furṣathā va Chālishhā-yi Bāzār-i Tūkin-hā-yi Ghayr-i Qābil-i Tavżīf va Jāygāh-i Ān dar Ravābiṭ-i Tijārī [Investigating the opportunities and challenges of the non-fungible token market and its position in commercial relations]. Muāli‘āt-i Mudīriyyat, Iqtisād va Kārāfarīnī, 1(4), 57-72. [In Persian]
Khādimān, M., Kūshā, A., & Nūrī, F. (1400 [2021/2022]). Shināsā’ī-yi Māhīyat-i Ḥuqūqī-yi Ramzārhā bā Taḥlīl-i Sākhtārī-yi Ānhā dar Niẓām-i Ḥuqūqī-yi Īrān [Recognition of cryptocurrencies’ legal essence by structural analysis in the legal system of Iran]. Majallah-yi uqūqī-yi Dādgustarī, 85(115), 349-372. https://doi.org/10.22106/jlj.2021.137039.3698 [In Persian]
Momtaz, P. P. (2018). Initial coin offerings. PLOS ONE, 15(5), e0233018. https://doi.org/10.1371/journal.pone.0233018
Norūzī, A., & Ṣādiqī Shāhidānī, M. (1399 [2020/2021]). Rāhburd-i Ta’mīn-i Mālī-yi Purūzhihā-yi Naftī dar Chārchūb-i Niẓām-i Ramzārhā [Oil and gas financing strategy in the framework of cryptocurrencies]. Falnāmah-yi ‘Ilmī Pazhūhishī-yi Rāhburd-i Iqtisādī, 9(34), 133-164. [In Persian]
Perera, S., Nanayakkara, S., Rodrigo, M. N. N., Senaratne, S., & Weinand, R. (2020). Blockchain technology: Is it hype or real in the construction industry? Journal of Industrial Information Integration, 17, 100125. https://doi.org/10.1016/j.jii.2020.100125
Regulation on cryptocurrencies, including the creation of a national cryptocurrency and the regulation of the use of global cryptocurrencies. (2025). Niẓāmnāmah-yi Ramzārzhā [Regulation on cryptocurrencies]. Approved at the 157th session dated January 8, 2025, of the Supreme Commission for the Regulation of Cyberspace. Resolutions of the High Council of Cyberspace. https://rc.majlis.ir/fa/law/show/1826767 [In Persian]
Requirements and regulations of the cryptocurrency domain. (2019). Žawābiṭ va Ḥarā’im-i Ḥawzah-yi Ramzārzhā [Requirements and regulations of the cryptocurrency domain]. Central Bank of the Islamic Republic of Iran, Deputy for New Technologies – Payment Systems Department, January 28, 2019. [In Persian]
Saari, A., Vimpari, J., & Junnila, S. (2022). Blockchain in real estate: Recent developments and empirical applications. Land Use Policy, 121, 106334. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2022.106334
Schmid, E., Truebestein, M., & Aepli, M. D. (2024). Tokenization in real estate: Opportunities and challenges. SpringerBriefs in Finance. Springer Nature Switzerland. https://doi.org/10.1007/978-3-031-55810-8
 
Shakarī, M., & Kamīlīpūr, A. (1403 [2024/2025]). Taḥlīlī bar Chālishhā-yi Ḥuqūq-i Mālikiyyat-i Ma‘navī dar Bāb-i Tūkin-hā-yi Ghayr-i Mitslī [An analysis of intellectual property rights challenges regarding non-fungible tokens]. Falnāmah-yi Muāli‘āt-i Miyān Rishite-ī-yi Fiqh, 4(3), 51-78. [In Persian]
Vinayak, C., & Patel, C. (2021). A study of tokenization of real estate using blockchain technology. VIVA-Tech International Journal for Research and Innovation, 1(4), 1-8. https://doi.org/10.1007/978-3-030-61638-0_5
Yūsufzādah, A. (1403 [2024/2025]). Māhīyat-i Ḥuqūqī-yi Tūkin-hā-yi Ghayr-i Mitslī va Intiqāl-i Ān dar Ḥuqūq-i Īrān va Īyālāt-i Muttaḥidah-yi Āmrīkā [The legal nature of non-fungible tokens and their transfer in Iranian and U.S. law]. Pazhūhish-i uqūq-i Khuūī, 12(47), 165-196. https://doi.org/10.22054/jplr.2024.81075.2863 [In Persian]